物业服务纠纷常见问题的法律思考 随着城市化进程的不断拓进，商品房住宅小区和物业服务行业也成为城市化建设的重要内容，但物业服务行为规范性较差，至今仍存在诸多不完善的地方，物业公司与业主之间因物业服务问题产生的纠纷呈快速上涨趋势，其中物业费纠纷是最为常见的诉讼种类和诉讼事由。笔者以兴文县人民法院为例，2017年全院审理物业服务合同纠纷479件，通过对这批案件的研究，发现业主拒交物业费的理由具有类型化的特点，故对此进行归纳评析如下： 　　 　　一、业主以物业公司不具备相应资质、前期物业服务合同未经招投标为由，主张物业服务合同无效而拒交物管费。 　　 　　《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定；第三十三条规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 　　 　　因物业管理具有一定的专业性，随着经济的发展和科技的进步，新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用，物业的智能化程度越来越高，这就要求物业公司具有一定数量的高素质管理和技术人员，具有先进的工具及设备，建立科学、规范的工作程序，才能对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于这一立法背景，依照《中华人民共和国行政许可法》的法律规定，国务院的《物业管理条例》明文规定了对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，严格审查物业公司的资质，这是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。同时，该物业管理条例第二十四条规定的法律后果只是处以行政处罚，对于所涉前期物业管理合同效力并无作出规定，故物业公司没有资质证书，前期物业合同未经招投标程序违反的是管理性规定，并不必然导致合同无效，该物业服务合同同样具有法律效力。业主可就物业违规经营，向有关部门（住建、工商等）举报，由有关部门对物业公司的违规经营进行处罚等。故业主的该项抗辩得不到法院支持。 　　 　　二、业主以自己非物业服务合同当事人为由抗辩而拒交物管费。 　　 　　有些业主认为自己并未与物业公司签订物业管理合同，房地产开发商和业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对其无约束力，自己不知